Respuesta rápida
En el alquiler de vivienda (habitual o por habitaciones), los suministros que el propietario repercute al inquilino van sin IVA, porque el arrendamiento de vivienda está exento (art. 20 de la Ley del IVA). Debes repercutir el coste real, pactarlo por escrito en el contrato y guardar la factura como justificante. Los suministros pagados por el propietario son gasto deducible en el IRPF de forma proporcional.
¿Qué dice la LAU sobre los suministros?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en España establece que los gastos de suministros individualizables — como la electricidad, el agua o el gas — pueden pactarse a cargo del arrendatario. En el alquiler de habitaciones y pisos compartidos, esto es la norma general.
El punto clave es la contractualidad: la obligación del inquilino de pagar suministros debe estar reflejada expresamente en el contrato de arrendamiento. Sin cláusula escrita, el propietario tiene muchas más dificultades para reclamar impagos.
Requisito mínimo en el contrato:
- Indicar que los suministros van a cargo del inquilino
- Especificar el método de reparto (proporcional por días, partes iguales, etc.)
- Indicar la periodicidad del cobro (mensual, con la factura, etc.)
¿Se puede cobrar la luz al inquilino si está a nombre del propietario?
Sí. Es perfectamente legal cobrar al inquilino su parte de la factura aunque el contrato de suministro esté a nombre del propietario. En pisos compartidos, esta es la configuración habitual: el propietario mantiene los contratos de luz, agua y gas a su nombre, y repercute el gasto a los inquilinos proporcionalmente.
Lo que sí debes evitar es cobrar más de lo que realmente te factura la compañía eléctrica. Puedes repercutir el coste exacto — incluyendo impuestos y cargos que aparezcan en la factura — pero no añadir un margen de beneficio sin informar al inquilino.
Línea roja: cobrar más de lo facturado por la compañía sin comunicárselo al inquilino puede considerarse cobro indebido. SplitWatt siempre repercute el coste exacto — la comisión de cobro (Stripe) va por separado y se muestra en el recibo.
¿Hay que aplicar IVA al refacturar la luz al inquilino?
Esta es la pregunta más frecuente — y la que más confusión genera. La respuesta depende del tipo de alquiler:
| Tipo de alquiler | ¿IVA en suministros? | Razón |
|---|---|---|
| Vivienda habitual (LAU) | No | Exento de IVA — art. 20.1.23 LIVA |
| Habitación en piso compartido | No* | Exento si es vivienda, sujeto si es turístico |
| Alquiler turístico / vacacional | Sí (10%) | Actividad económica — tributa IVA |
| Coliving / alquiler de temporada | Consultar | Depende de calificación fiscal. Consulta gestor. |
* Para alquiler de habitaciones en vivienda habitual, la exención aplica al arrendamiento y a los gastos accesorios repercutidos si forman parte de la prestación principal. Consulta con tu asesor fiscal para tu caso concreto.
En la práctica, la mayoría de caseros con pisos compartidos de vivienda habitual no aplican IVA al repercutir los suministros. Lo que sí hacen es emitir un documento (recibo o nota de cargo) con el importe exacto de la parte del inquilino y el período al que corresponde.
Qué documentar: el recibo del inquilino
Aunque no estés obligado a emitir una factura formal (a menos que aplique IVA), sí conviene entregar al inquilino un documento que justifique el cobro. Esto te protege en caso de disputa y le da transparencia al inquilino.
Qué debe incluir el recibo:
- Nombre del propietario y del inquilino
- Período al que corresponde (fecha inicio y fin)
- Importe total de la factura de la compañía
- Días de ocupación de esa habitación en el período
- Cálculo: parte proporcional = total × días / divisor
- Importe a pagar por el inquilino
- Fecha de vencimiento del pago
SplitWatt genera este recibo automáticamente para cada inquilino, con el desglose completo del cálculo y el período. El inquilino recibe su parte por email y puede ver el justificante del cobro.
Suministros y el IRPF del propietario
Los suministros que pagué durante el año y que repercutí a los inquilinos tienen un tratamiento fiscal concreto en el IRPF:
Gasto deducible: la factura completa
El importe total de las facturas de suministros del año es un gasto deducible en rendimientos del capital inmobiliario (Renta, casilla de gastos de conservación y suministros). Incluso aunque los inquilinos te los hayan reembolsado.
Ingreso computable: lo que cobras a los inquilinos
Lo que cobran los inquilinos en concepto de suministros es un ingreso que se suma a los rendimientos del alquiler. Al final, el neto (ingresos menos gastos) es aproximadamente cero en la parte de suministros — pero tanto el gasto como el ingreso deben declararse por separado.
Esta guía es informativa. Consulta con tu asesor fiscal o gestoría para aplicar el tratamiento correcto a tu situación concreta.
El riesgo del precio fijo: cuándo los "gastos incluidos" te cuestan dinero
Algunos propietarios optan por incluir los suministros en el precio del alquiler ("gastos incluidos"), cobrando un importe fijo mensual en lugar de repercutir el gasto real. Esta práctica tiene un riesgo importante: si los precios de la luz suben, el casero absorbe el aumento.
La electricidad en España subió un 15,5% en 2025. Un casero con gastos incluidos fijados hace dos años está pagando más de lo que pactó con el inquilino — y no puede modificarlo hasta que se renueve el contrato.
Gastos incluidos vs. reparto real:
| Criterio | Precio fijo | Reparto real |
|---|---|---|
| Previsibilidad para el inquilino | ✅ Alta | ✓ Con SplitWatt, alta |
| Riesgo de subida de precios | ❌ Lo asume el casero | ✅ Lo asume quien consume |
| Incentivo a ahorrar energía | ❌ Ninguno | ✅ Cada euro ahorrado, se nota |
| Transparencia para el casero | Limitada | ✅ Total |
| Ajuste por fechas de entrada/salida | ❌ No | ✅ Sí (por días) |
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