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Alquiler de habitación para vivienda habitual → suministros exentos de IVA
Si tienes un contrato de alquiler de habitación para uso residencial (el inquilino vive ahí), los suministros que repercutes forman parte del arrendamiento, que está exento de IVA según el artículo 20.1.23 de la Ley del IVA. No tienes que añadir IVA a la factura o recibo de suministros.
Tabla según el tipo de alquiler
El tratamiento del IVA varía según el contrato. Aquí el resumen:
| Tipo de alquiler | ¿IVA? | Por qué |
|---|---|---|
| Habitación residencial (largo plazo, vivienda habitual) | Exento | Art. 20.1.23 LIVA — arrendamiento de inmueble para vivienda |
| Habitación de estudiantes (sin servicios de limpieza) | Exento | Se considera vivienda, aunque sea temporal por curso |
| Habitación turística / Airbnb (<3 meses, con servicios) | Sí — 10% | Actividad hostelera — se equipara a hotel o pensión |
| Habitación en coliving con servicios (limpieza semanal, ropa de cama) | Sí — 10% | Si el paquete incluye servicios hosteleros, pierde la exención |
| Alquiler de oficina o espacio de trabajo | Sí — 21% | Uso no residencial — IVA general aplica a todo el contrato |
El caso más habitual: piso compartido residencial
Si tienes un piso con varias habitaciones alquiladas a largo plazo (contratos de 6 meses o más) y el uso es residencial, la situación es clara:
- Los suministros (luz, agua, gas) que repercutes al inquilino forman parte del arrendamiento.
- El arrendamiento de inmueble para vivienda está exento de IVA.
- No tienes que emitir factura con IVA. Basta un recibo mensual con los datos básicos.
- No necesitas estar dado de alta en el censo de operadores de IVA por este motivo.
Qué debe incluir el recibo mensual
Aunque no hay IVA, es buena práctica entregar un recibo mensual que recoja:
Error frecuente: caseros con actividad económica que añaden IVA de más
Algunos caseros que tienen otras actividades con IVA (autónomos, empresas) creen que deben añadir IVA a los suministros de sus alquileres residenciales. No es así. La exención del arrendamiento para vivienda aplica independientemente de si el arrendador tiene otras actividades gravadas. Si tienes dudas sobre tu situación concreta, consúltalo con tu asesor fiscal.
Cuándo sí hay IVA en tus suministros
Los dos casos principales en los que sí tendrás que incluir IVA:
1. Alquiler turístico o vacacional
Si alquilas habitaciones por días o semanas a través de plataformas como Airbnb, Booking u otras, se considera actividad hostelera. El IVA es del 10% (tipo reducido de hostelería). En este caso sí debes emitir factura con IVA y declararlo.
2. Coliving con servicios incluidos
Si además del alojamiento ofreces servicios propios de hotel o pensión (limpieza diaria o semanal de la habitación, cambio de ropa de cama, desayuno, etc.), la Agencia Tributaria puede considerar que estás prestando un servicio hostelero, no un arrendamiento puro. Consulta con tu asesor si este es tu caso.
Resumen en 3 puntos
- Alquiler de habitación para vivienda habitual → suministros exentos de IVA. No añadas IVA al recibo.
- Alquiler turístico o con servicios hosteleros → sí aplica IVA al 10%. Debes emitir factura y declararlo.
- En caso de duda sobre tu situación concreta, consulta con un asesor fiscal. La exención tiene matices cuando hay actividades mixtas.
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